第2篇第7章5怎样用适当的贷款赚最多的钱
寻找最适合你的贷款，不光有利于尽快还款、方便投资，精明的投资人还往往能从一个合适的贷款中赚出钱来。根据贷款品种的功能，选择适合的投资方式和目的，关系到你的投资是否能获取更高的利润。
从节省的角度来看，少就意味着多，所以一个原则是，要确保只支付你认为最有用的贷款产品开支。因而，你对与你的贷款相关的功能和开支了解得越多，就越容易寻找到最适合你的贷款。
有的投资者会想：虽然固定利率和浮动利率各有千秋，但从长线投资的角度讲，哪个利率会更好一些呢?很多专家的回答是：浮动利率更适合于房地产投资。
一般来说，固定利率比浮动利率要高出很多，而你根本就无法保证浮动利率究竟在何时以及多大程度上超越固定利率。在选择给利率加锁时，其实你是在和市场打赌：一是利率一定上涨；二是上涨的幅度一定很大，令浮动利率超过固定利率。
根据媒体公布的一项研究数据，从1990年9月到2001年4月，平均固定利率为每年9.38%，而平均浮动利率每年为9.24％。若将浮动利率按3年为期计算，并与同期的2年固定利率相比较，固定利率的支出大大超过了浮动利率的支出。
为了从贷款中赚出更多的钱，你就需要选择功能灵活的贷款产品。贷款产品的功能是至关重要的，有的产品对多还款和再取款有若干的限制，这会滞后还款期。有时这类产品以较低的初始利率来吸引客户，一些客户只看到其表面利率，不了解其稳定性、功能及限制条件。选择功能灵活的贷款产品，使各种收入直接进入贷款账产，在第一时间冲掉本金、抵消利息，可以大大缩短还款期。你可以采取以下措施：
1.首先偿还自住房的欠款
如果有两个以上的物业，一个自住，一个用于投资，要尽快归还自住物业的贷款。对于投资物业，由于贷款利息可以享受税务优惠，在正常情况下，只保证最低还款额即可。
2.先付抵押贷款的所有先期费用
除了以现金付前期费用外，一些贷款机构允许你把前期费用加到你的借款中，虽然看上去很好，但应尽早避免，因为它意味着在整个还款期间，要多付许多的利息。
3.将无抵押债权放在最后
如果你有几个贷款的话，当你的贷款账单累积起来威胁了你的还款能力的时候，你首先要做的是，排列债权人的偿还顺序，最好的策略就是将无抵押的贷款放在最后。不像拥有汽车或房屋抵押权的债权人，无抵押权人对付你的策略只能将你诉诸法律，败诉的话，你会失去你的房屋。
4.加快还款频率
最简单和最能减少还款时间和成本的方法，就是每半个月还款一次，也就是把你的月还款额分成两次，这样对你的可支配收入几乎没有什么影响，却能在很大程度上改变你的还款额和时间。
5.优化组合贷款
组合贷款，或通常所知的综合贷款可让你有一部分的固定贷款和一部分的变动贷款，这实际上就是允许你对利息率是否上涨和涨多少压宝。如果利息上涨，你可以安全地知道你的一部分贷款是固定的，不会随之上涨；但如果利息率不动，你就可以利用变动贷款部分的灵活性尽快还那一部分贷款。
投资小窍门：房产投资也要做好组合
怎样才能让房地产投资活起来呢？也就是说，随着投资房地产的增加，不同类型的房地产怎样建立起一个合理的投资组合，赚取更多的钱；怎样在人生的不同阶段对房地产投资进行相应的调整，既轻轻松松赚钱，又使人生丰富多彩。
前面已经讲过房地产投资的类型，为此，你打算投资住宅物业还是商业物业，决定权在于你自己，当然这里也有一些建议。
如果房地产市场看起来不景气且起伏不定，许多人退出了游戏，那时商业物业要比住宅物业更令人感到悲观。原因很简单，每个人都需要房屋居住，但并不是每个人都要去经商。
当然，如果你想使你的房地产财富能快速增长，可以把大量的钱投入商业物业中。比如说，你有价值2000万元的住宅，那就是说你拥有很多的房屋，这些房屋有多少管道、花园、屋顶要去维修呢?但是，2000万元的商业物业组合，相较而言要减少许多管理事物和费用。更吸引人的是，商业物业的租客要支付所有的维护费用和相关的税费、保险费等，他们十分有兴趣保持该物业处于好的状况，而且政府对此的干预也比住宅物业少许多。
由此可见，对一些要取得高利润的投资人来说，只要两个住宅物业就够了，其他的钱最好拿来投资商业物业。
在讨论房地产投资时，有一个计划是经常讨论的，那就是在5至10年内拥有至少500万元的物业资产，从开始投资起，争取每年投资两个物业，5年拥有十个物业，这是一个积极的投资组合模式。但是，投资组合按分类除了积极的模式，还有中庸的和保守的模式可供选择，决定采用哪一种模式，年龄和收入是重要的考虑因素。每个人的需要不尽相同，所以并没有一成不变的投资组合，你得看个人的具体情况设计。事实上，不同的年龄段可以有不同的投资组合，但为了降低风险，投资组合需随时根据收入情况进行调整。
这里没有什么标准的原则，我们同样也可以参考一个被人们广泛采用的公式来计算不同的年龄段的投资比重，即100减去目前年龄的经验公式。这一公式可解析为如果你现年60岁， 至少应投入资金的40％；如果你现年30岁，那么至少要将70％的多余资金投进房地产。
具体实施方法如下：在20岁到30岁时，由于距离退休的日子还远，风险承受能力是最强的，可以采用积极成长型的投资模式。尽管这时期由于结婚、买房、置办耐用生活必需品，要有余钱投资并不容易，但你仍需考虑尽可能地做些投资。按照100减去目前年龄的公式，你至少可将70%至80%的多余资金投入物业。
在30岁到50岁之间，这段期间家庭成员逐渐增多，承担风险的程度要比上一阶段相对保守，但仍以使本金迅速增长为目标，尽量投资住宅物业或其他产生现金流的物业。由于你已经有了几个物业，支付贷款利息的压力不是很大，可以考虑增加更多的物业，加强你的组合内容。
在50岁到60岁这一阶段，孩子已经成年，是赚钱的高峰期，但需要控制风险。100减去年龄的投资法仍然适用，至少将60％的资金投在增值潜力大的物业如独立式家庭住宅、海边物业等，充分享受物业带来的巨大利润，40％的资金则投于产生现金流的公寓房和其他物业。此种投资组合的目标是维持保本功能，并保证有足够的现金供退休后的不时之需。
到了65岁以后，多数投资者在这段期间会将大部分资金锁定在比较安全的、有固定收益的目标上，只将少量的资金投在现金流物业上，以抵御通货膨胀，保持资金和财富的价值。因此，这一阶段可以将80%的资金投入增值潜力大的物业，20％用于现金流物业。
一旦你的房产投资有了成效，你一定要考虑扩大你的投资组合。按照惯例，当你的房屋贷款拥有20％的流动资金后，贷款人会愿意提供给你100％的房屋贷款。所以每隔一段时间就重新为你的房产估价，一旦市场价格升到足够时，你就可以贷款买你的第二甚至第三套房产。
但是，任何投资组合都必须做到分散风险，按照不同的年龄，根据自己的收入和经验的增长，不断调整投资范围和扩大投资组合，一步步构造自己的财富之路。
