第七章1 你了解信贷吗 (2)
断供能成为止损的手段吗
当经历了疯狂炒作，房价频频下跌时，有些人所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，成了负资产，一些房主选择把房子扔给银行，不再偿还银行的贷款，这就是所谓的“断供”。
那么，断供会成为“负翁”们止损的手段吗？应该说，在一个经济秩序日渐成熟、信用体系逐步完善的社会中，这种现象不会大规模出现。因为很多徘徊在断供边缘的“负翁”或“准负翁”，都是由于害怕留下不良的信用记录而打消了想法。
当信用记录成为每个人的“经济身份证”后，良好的信用记录会逐步积累成个人的信誉财富，而失信记录将给个人各方面带来不便。
在现代社会，如果没有好的信用记录，除非你去隐居山林，过原始生活，否则很可能寸步难行。在西方发达国家，个人的信用记录甚至与坐公交、过红绿灯等生活中的日常行为密切联系。
如此一来，选择断供不仅要考虑房价涨跌的折算，还有一个更为长远的潜在风险，就是一旦选择断供，个人的信用记录就会出现污点，这会对日后方方面面的生活造成影响，比如贷款、办理信用卡，甚至找工作、出国都会有千丝万缕的联系。
所以，断供不能成为止损的手段。
贷款利率提高时，如何选择还贷方式
贷款的利率并不是一成不变的，它随着经济的发展变化而变化。近两年，央行提高了贷款利率，让不少贷款人开始考虑这种新形式下的贷款策略。其中很重要的一点就是在贷款利率提高的情况下，贷款人应该如何选择还贷方式。
贷款人选择还贷方式时要注意以下两点：
尽量选择固定利率贷款
固定利率贷款，是指在贷款期限内，不论银行利率如何变动，借款人都将按照合同签订的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。
这种还款方式的优点是利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。
因此，对于有固定收入的人，并且预期未来利率还会提高，选择固定利率贷款比较合适。 年轻人宜选“双周供”
所谓“双周供”还款，是指将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次变为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半，具有还款周期缩短、节省利息的优势。
对于年轻人来说，一般有固定的收入但积蓄较少，选择这种“双周供”的还款方式有利于降低自己的还款压力。
提前还贷怎样才能少还利息
现实生活中，有些人是因为资金周转问题而向银行贷款，等过一段时间资金周转开来便没有继续贷款的必要了，此时他们就会考虑提前还贷。
但是，怎样提前还贷才能少还利息呢？
我们可以先来看一下银行计算贷款利息的方式。
例如，某人贷款30万元，贷款期限30年（360个月），贷款年利率为5.58％（月利率为4.65‰），由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时，借款人获得贷款后第一个月应还利息为：300000×4.65‰＝1395元，借款人获得贷款后第一个月所还本金为：1718.46－1395＝323.46元，借款人第一个月还款后剩余贷款本金为：300000－323.46＝299676.54元，借款人获得贷款后第二个月应还利息为299676.54×4.65‰＝1393.50元，借款人获得贷款后第二个月所还本金为：1718.46－1393.5＝324.96元，借款人第二个月还款后剩余贷款本金为：299676.54－324.96＝299351.58元，以后各月的还款以此类推。
从上面的例子可以看出，贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的。因此，还贷人提前还款时间越早，还款额越大，少还的利息也越多。
怎样用适当的贷款赚最多的钱
寻找最适合你的贷款，不光是有利于尽快还款和方便投资，精明的投资人还往往从一个合适的贷款中赚出钱来。根据贷款品种的功能，选择适合的投资方式和目的，关系到你的投资是否能获取更高的利润。
从节省的角度来看，少就意味着多，所以一个原则是，要确保只支付你认为最有用的贷款产品开支。因而，你对与你的贷款相关的功能和开支了解得越多，就越容易寻找到最适合你的贷款。
有的投资者会想：虽然固定利率和浮动利率各有千秋，但从长线投资的角度讲，哪个利率会更好一些呢？很多专家的回答是：浮动利率更适合于房地产投资。
首先，一般来说，固定利率比浮动利率要高出很多，而你根本就无法保证浮动利率究竟在何时以及多大程度上超越固定利率。在选择给利率加锁时，其实你是在和市场打赌：一是利率一定上涨，二是上涨的幅度一定很大，令浮动利率超过固定利率。
其次，根据媒体公布的一项研究数据，从1990年9月到2001年4月，平均固定利率为每年9.38%，而平均浮动利率每年为9.24％。若将浮动利率按3年为期计算，并与同期的2年固定利率相比较，固定利率的支出大大超过了浮动利率的支出。
为了从贷款中赚出更多的钱，你就需要选择功能灵活的贷款产品。贷款产品的功能是至关重要的，有的产品对多还款和再取款有若干的限制，这会滞后还款期。有时这类产品以较低的初始利率来吸引客户，一些客户只看到其表面利率，不了解其稳定性、功能及限制条件。选择功能灵活的贷款产品，使各种收入直接进入贷款账单，在第一时间冲掉本金、抵消利息，可以大大缩短还款期。你可以采取以下措施：
1.首先偿还自住房的欠款
如果有两个以上的物业，一个自住、一个用于投资的话，要快归还自住物业的贷款。对于投资物业，由于贷款利息可以享受税务优惠，在正常情况下，只保证最低还款额即可。
2.先付抵押贷款的所有先期费用
除了以现金付前期费用外，一些贷款机构允许你把前期费用加到你的借款中，虽然看上去很好，但应尽早避免。因为它意味着在整个还款期间，要多付许多的利息。
3.将无抵押债权放在最后
如果你有几个贷款的话，当你的贷款账单累积起来威胁了你的还款能力的时候，你首先要做的是，排列债权人的偿还顺序，最好的策略就是将无抵押的贷款放在最后。不像拥有汽车或房屋抵押权的债权人，无抵押权人对付你的策略只能将你诉之法律，败诉的话，你会失去你的房屋。
4.加快还款频率
最简单和最能减少还款时间和成本的方法，就是每半个月还款一次，也就是把你的月还款额分成两次，这样对你的可支配收入几乎没有什么影响，但却能很大程度地改变你的还款额和时间。
5.优化组合贷款
组合贷款，或通常所知的综合贷款可让你有一部分的固定贷款和一部分的变动贷款，这实际上就是允许你对利息率是否上涨和涨多少押宝。如果利息上涨，你可以安全地知道你的一部分贷款是固定的，不会随之上涨；但如果利息率不动，你就可以利用变动贷款部分的灵活性尽快还那一部分贷款。
