失败的投资者迷信市场的必然性。他们乐观的以为：我知道未来将会怎样，而且市场"必然"会证明我是对的。其实，市场不是我们的向导，而是仆人。
房地产投资
房地产作为一种古老的投资工具，长久以来一直受到人们的偏爱。而住房作为房地产的重要组成部分，因其特殊的性质———消费和投资双重性，使得无数投资者将资金注入其中，有的因此成为巨商富贾，也有的因此而折戟沉沙。但有了钱之后，置地购房，仍然是人们普遍接受的一种投资方式。
买房子除了自住，还可以当作投资。虽然自住、出租、投资可以作为独立的行为，但是又可以相互转化，融为一体。这就意味着，可能因为又有多余的钱再买新的住处，原来自住的可以出租；反之，本来想出租的房子如果租不出去，也可自用；此外，万一自己的经济出现问题，或因为其他原因需要资金，也可把房子卖掉或向银行申请抵押贷款。所以，住房无论是用来自住或出租，都可以当作一种投资行为。
对住房进行投资，具有较高的安全性。在一般情况下，住房寿命可达70年左右，如果自己居住20年，还有50年的盈利空间。在发生通货膨胀的情况下，投资住房也是有效的保值手段。它可以得到稳定的租金，而租金又是随着物价水涨船高的。
房地产投资适合那些有雄厚经济实力的稳健型投资者从事长期投资，投资者一定要考虑到房产投资变现性差等特点。
个人进行房地产投资的方式
个人投资住房，通常有以下几种方式：直接投资购置住房 这是个人用现款或分期付款的方式直接从房地产开发商购买房屋并适当装修后，或出租、或出售、或居住，从中获取收益。
以租代购开发商将空置待售的商品房出租，个人可与其签订购租合同。若在合同约定的期限内购买该房，开发商即以出租时所定的房价将该房出售，所付租金可充抵部分购房款，待交足余额后，个人即可获得该房的完全产权。
以租养贷 这是指个人通过贷款买房，只要交纳一部分首期房款，然后将所购房屋出租，用每月的租金来偿还银行贷款，当还清贷款并收回首期款后，投资者就几乎不再费分文就拥有了这套房产。
买卖“楼花” 是指买卖期房的凭证。楼花通常是房价的 10％ ，即购买期房的首期付款。如果在此期间楼价上涨 10％ ，将它卖出，那么与所付的楼花款相比，资本报酬率就是 100％ ，可见其利润之高。但是万一房价下跌，投资的损失也很大。如果楼花卖不出去，也无法盈利。所以买卖楼花是一种风险较大的投资。
以旧翻新 买二手房或利用自己的旧房，将它修缮装饰，然后出售或出租，也是适合于个人投资的一种选择。很多城市买旧房也可以去银行办理住房贷款，从而更为这种投资提供了方便。
投资商品房的注意要点
（1）签订合同前要调查开发商背景。
并非大开发商就一定有诚信，但目前看来，出问题较多的一般是资金少、开发经验少的小公司。而那些大公司计划在房地产业长期经营下去，就必须有较好的信誉保障。所以决定买房前要先问问周围的人，探探开发商的口碑。
（2）签订合同时要查 “五证”。
要查看项目的“五证”，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证和商品房预售许可证。如果是现房销售，应当看到 “大产权证”。五证俱全才可销售。
（3）30日内合同应去备案。
根据《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，自购房合同签订之日起 30 日之内，将合同送到国土房管局登记备案。由于购房人先交首付款，然后再将合同备案，所以购房人必须承担的风险就在这 30 天里。当合同备案了，法律上也就承认了购房人拥有房产的合法性。
（4）60天内开发商办理权属登记备案。
根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则，开发商违约，购房人拿产权证的时间会拖后。
（5）入住90天应办理房产证。
按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。
如果双方没有约定办理房产证的期限，由于开发商的原因，购房人在上述期限届满未能取得房产证的，开发商应承担违约责任。然而在现有的购房合同中，往往将办理房产证的期限约定到1～3年，购房人应尽量要求开发商承诺在1年内办理好房产证。
只要房产证到手了，购房人就不用担心了，但如果该项目土地还未解押、房产被抵押、规划设计不合规定等因素都会导致房产证办不下来。当然，《商品房销售管理办法》中有规定，如果所买卖房屋已经设定了抵押，开发商应如实告知购房人，否则将导致合同无效，并承担违约责任，购房人可要求双倍赔偿。
（6）提示：最好不要一次性付款。
很多拆迁居民一下子有了数十万元的拆迁款，买新房时总打算一次性付清，还有的老百姓手头宽裕了，希望提前还贷。
有关业内律师忠告购房人，打算一次性付款的，应特别注意“30天”和“60天”这两个时间段。实际上银行在放贷之前要对开发商做全面审查，所以能够给贷款的房产保险系数会大很多。
当然风险应在期房阶段，到了现房阶段特别是房产证拿到手了，风险就会降低。当然，如果开发商诈骗，一房两卖，背着购房人作抵押，那购房人还是防不胜防。所以考察开发商背景与信誉尤为重要。
投资房产，签合同防止被骗
房屋买卖合同一经签订就会产生法律效力，合同双方当事人必须严格按合同的规定办事，否则就要承担违约责任。因而购房者在签订合同时如何防止欺诈就显得尤为重要。具体防范办法，应遵循两个坚持：
（1）坚持使用新合同范本。
因为新合同范本的设定较为公平，特别是可以更好地保护购房者的利益。
（2）坚持签订补充协议。
把房屋设计变更、配套设施以及装修材料、面积误差、分摊的部位、产权办理期限、违约责任等事项尽可能全面、具体地写进去，以免日后发生纠纷时无据可依。
房产合同应注意的要点：
（1）关于所购房屋的位置条款。在签订现房买卖合同时，必须将所购楼房的楼号、房号以及房屋在整幢楼中的示意图、单元的平面图标示等应在合同中写明或作为附件。
（2）有关房屋面积方面的条款。购房者在签订购买合同时，要写明建筑面积、建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例。
（3）关于价格、收费、付款额等方面的条款。
在一般合同中，价格条款应是明确具体的，每平方米多少钱，总房款多少钱都应列明；开发商要求购房人付出的各种款项的含税量，购房者都可以要求开发商出示有关规定和证明文件；对于一些不合理的、缺少依据的收费，如开发商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，购房者有权拒付。
（4）有关房屋的质量条款。购房者在签订合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具的瑕疵；房屋抗震等级等。上下内外的质量要求都应涉及到。同时合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等。
房屋买卖合同要点：
（1）所购房屋的建筑面积、套内建筑面积、土地分摊面积、套内房屋的层高、房屋分隔及朝向、房屋所在的整幢楼房的有关情况、整个小区的布局和配套设施、车位数量以及车位租售情况。
（2）所购房屋实测面积的测绘单位和测绘方法。
（3）所购房屋的工程进度和资金的落实情况。
（4）购房人有权知道预付楼款是否确实被用于所购房屋的建设。
（5）房产公司对房屋的建筑设计变更，应事先征得购房人的认可或确认，否则购房者有权退房。
（6）购房人有权知道所购房屋质量验收具体由谁负责，并在此前提下明确验收人的责任和验收不当所承担的法律后果等。
（7）设定房屋及各部位维修的最低保修年限及责任人。
（8）房产公司应当告知购房人，房屋交付的标志是权利交付而不仅仅是实物交付。购房人有权知道房产公司办理房产证的进程和期限，并据此设定双方的权利义务以及房产公司不能按时办妥房屋产权证应当承担的相应法律责任。
（9）房屋买卖合同签订后，应立即到房管局对该合同进行登记备案。一经登记备案，也就代表了房管局的档案记录中会留下购买人的购买记录，购房者对该房产权利的依据就是已登记备案的合同，这样就可以排除第三人对该房屋行使同样的权利。
房产投资成功范例
房产投资——注重投资价值
潘先生是房产投资者中很年轻的一位，不到28岁，却坐拥住宅两套，商铺一套，总资产达到500万元。可谁又想得到，四年前，他的“投资成本”还不到20万元。
