第十二章5.拥有不动产：投资房地产
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房地产是最有利而稳当可靠的投资途径，只要早人一步买好土地，待价而沽，房地产商自会争先恐后地找上门来。
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适用人群： 有一定资本，想不费脑子挣大钱的人。
房地产顾名思义包括“房”和“地”两部分。“房”是指建筑物本身，既包括人们用来居住的房屋，又包括与之相配套的辅助面积、公共设施，如商业用房、服务用房、文化事业用房。“地”则是指建筑物所占用的土地。因而房地产从广泛意义上讲是指“土地及其附着在其上的建筑物”。通常人们所说的房地产主要指大厦、商场、住宅等。房地产投资就是通过购买房地产的方式使资产达到保值、增值的目的。
中国有句古话：“有土斯有财。” 即谁拥有土地，谁就拥有财富。当然，这句话的最初含义指土地是创造财富的源泉，因此，谁拥有了土地，谁就拥有了财源。如今房地产越炒越热，这句话更是不变的真理。
投资房地产是要讲究策略的，要想通过投资房地产致富，就必须掌握并熟练运用下面这些策略。
1选择房地产投资的最佳时机
股市有句名言叫“选股不如选时”，说的是时机对于投资股票的重要性。其实，投资房地产同样有个时机选择的问题。
要想抓住投资房地产的最佳时机，需要关注以下几点。
(1)关注国家的政策决定买卖时机。 一个国家的经济增长水平，反映了国家的发展速度和景气程度。经济增长率高且持续发展，必然会刺激房地产业的快速发展，特别是国家把房地产作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持。新楼盘不断涌现，有效供给不断增加，商品房大量上市，给购房者及投资者以充分的选择余地，可以用相对较低的投入达到投资目的。
(2)一般来讲，不管是现房还是期房，如果销售量不到30％，那么开发商的成本还没有收回。在销售业绩不佳的时候，开发商还有可能降低房价。
若销售量有50％，表明供销平衡，房价在一定时间内不会变化；若销量有70％，表明需求旺盛，有可能涨价；当销量达90％以后，由于开发商想尽快发展其他项目，房价可能会降低，看销售量也是把握购房时机的方法之一。
(3)当某一楼盘空置90％时，是买入的好时机， 但也要付出一定的代价，例如装修噪音、服务不到位、环境脏乱、交通不便等；当空置率为50％时，此区域已经有了一定的发展，购房者既能得到较好的价格，又能得到开发商、物业公司提供的服务，是最佳的购入时机。
2判断房地产投资价值
居民在自主购房时，考虑最多的往往是价格合不合适、居住是否舒适等问题。而投资者在投资购房时，就像投资股票一样，考虑最多的应该是房地产的升值问题，其中包括房屋价格和租金的上涨。随着房地产市场的不断扩张，如何在楼海茫茫中找到投资的精品是一个亟待解决的问题。
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如何判断房地产的投资价值
1．自然条件
主要包括日照、温度、风向等气象状态，房屋景观、小区绿化、是否临街等人文和天然环境状态。
2．社会条件
主要指小区或单体房屋所处区域的城市功能规划性质、小区周围建筑物景观、小区物业管理水平等方面。另外还包括交通条件，主要指城市及居住小区交通网络的建立、通路等级、道路通过能力、交通设施是否齐全等方面。
3．配套条件
主要指小区内的水、电、气、热、电视、电话等管线网络，学校、派出所、邮局、银行、商店、餐饮娱乐休闲等设施及设施配套情况。
3如何选择房贷成数
在进行银行按揭买房时，房贷的成数是投资房地产者必须考虑的问题，办理房屋贷款时，贷款成数高比较划算，还是成数低的比较能减少利息负担？其中主要涉及如何分析贷款成数的影响。
一般而言，贷款成数高的好处是所需自备款较少，但将来每个月的负担较重。相反的，成数低则自备款较高，但每个月的缴付额较低(假定年期、利率都一样)。所以衡量贷款成数的主要因素是购房时能拿得出多少自备款，将来能负担多少房贷支出?
如果都负担得起呢?那就要看当时的利率水准和剩余的资金用来投资的获利水准何者较高。
杨某看中了一栋80万元的房子，若贷款七成，需自备款24万元，贷款六成则需准备32万元；假定贷款为15年期，利率为10％，以“本息定额偿还法”的方式，前者每月负担约5992元，后者约为5136元，每月相差856元。
在这个例子里，贷款七成自备款节省856元，如果用这笔钱来投资，以年平均获利率10％来计算，15年后(以每月复利的方式计算)会增为356313元；如果以贷款六成的方法，每月省下的856元用来投资，年平均获利率也是10％，则15年后，可有354786元的储蓄。两者相差1527元，贷款成数多一成稍微划算些。
如果投资获利率更高呢?以15％来计算，则80万元15年后会变成748506元，每月投资856元，15年后会变成57224l元，相差176265元。如果获利率只有8％呢?80万元增值为264553元，每月投资856元，则可积存为296208元，多出31655元。
归纳出来的原则是：当投资报酬率高于或等于贷款利率时，以贷款成数较高所省下的钱作为投资比较划算；反之，若投资报酬率低于贷款利率，则办理低成数贷款，以每月省下的钱投资较划算。
掌握了以上三个方面的策略，投资房地产无疑会成为你的一条赚钱好方法。
