从事建设工程监理活动的监理单位是直接参加建设工程项目建设的“三方当事人”之一。它与房地产企业、承包单位之间的关系是一种平等主体关系。监理单位是作为独立的专业公司根据建设工程委托监理合同履行自己权利和义务的服务方，它应当按照独立自主原则开展监理活动。在监理过程中，监理单位要建立自己的组织，要确定自己酌工作准则，要运用自己的理论、方法、手段，根据监理合同和自己的判断，独立地开展工作。
3．公正性。
监理单位不仅是为房地产企业提供技术服务的一方，它还应当成为房地产企业与承包单位之间的公正的第三方。应当站在公正的立场上进行判断、证明和行使自己的处理权，要维护房地产企业和被监理单位双方的合法权益。
公正性是建设工程监理制度的要求，是正常开展监理业务的条件，是公认的职业道德准则。
4．科学性。
建设工程监理应当遵循科学性准则。监理的任务决定了它应当采用科学的思想、理论、方法和手段；监理的社会化、专业化特点要求监理单位按照高智能原则组建；监理的技术服务性质决定了它应当提供科技含量高的服务；监理的维护社会公众利益和国家利益的使命决定了它必须提供科学性服务。
按照建设工程监理科学性的要求，监理单位应当拥有足够数量的、业务素质合格的监理工程师；要有一套科学的管理制度；要掌握先进的监理理论、方法；要积累足够的技术、经济资料和数据；要拥有现代化的监理手段。
二、建设工程监理的范围。
为了有效地发挥建设工程监理的作用，加大推行建设工程监理的力度，国务院颁布的《建设工程质量管理条例》对实行强制性监理的工程范围作了原则性的规定，建设部又进一步在《建设工程监理范围和规模标准规定》中对实行强制性监理的工作范围作了具体规定。下列建设工程项目必须实行监理：
1．国家重点建设工程项目。
依据《国家重点建设项目管理办法》所确定的对国民经济和社会发展有重大影响的骨干项目。
2．大中型公用事业工程项目。
总投资额在3000万元以上的供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目；体育、旅游、商业等项目；卫生、社会福利等项目；其他公用事业项目。
3．成片开发建设的住宅小区工程项目。
建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程。
4．利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程项目。
包括使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；使用外国政府及其机构贷款资金的项目；使用国际组织或者外国政府援助资金的项目。
5．国家规定必须实行监理的其他工程项目。
总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的交通运输、水利建设、城市基础设施、生态环境保护、信息产业、能源等基础设施项目，以及学校、影剧院、体育场馆等项目。
三、建设工程监理的工作内容。
建设工程监理的工作内容可以概括为“三控”、“两管”、“一协调”。
“三控”，即投资控制、进度控制、质量控制，它体现了建设工程监理的任务和目标。“两管”，即合同管理和信息管理。合同管理是达到建设工程监理目标的工具和手段；信息管理是进行建设工程监理工作的依据和基础。“一协调”即建设工程监理的组织协调。建设工程项目内部关系与外部关系的协调一致是其顺利进行的必要条件。
1．投资控制。
投资控制主要是在建设前期进行可行性研究，协助房地产企业正确地进行投资决策，控制好估算投资总额；在设计阶段对设计方案、设计标准、总概算和概预算进行审查；在建设准备阶段协助房地产企业确定标底和合同价；在施工阶段审核设计变更，核实已完工程量，进行工程进度款签证和控制施工索赔；在工程竣工阶段审核工程结算。
2．进度控制。
进度控制主要是在建设前期通过周密分析研究确定合理的进度目标，在建设实施过程中审查设计单位或施工单位提交的进度计划，并在计划实施中紧密跟踪，做好协调与监督，排除干扰，使单项工程及其分阶段进度目标逐步实现，最终保证建设项目总目标的实现。
3．质量控制。
质量控制要贯穿在建设工程项目可行性研究、设计、建设准备、施工、竣工动用及用后维修的全过程。主要包括组织设计方案竞赛与评比，进行设计方案磋商及图纸会审，控制设计变更；在施工前通过审查承包人资质，检查材料、构配件、设备质量和审查施工组织设计等实施质量预控；在施工中通过技术复核、工序检查、隐蔽工程验收等监督标准及规范的贯彻和阶段验收、竣工验收把好质量关。
4．合同管理。
合同管理是进行投资控制、进度控制、质量控制的手段。因为合同是监理单位采取各种控制、协调与监督措施，履行纠纷调解职责的依据，也是实施三大目标控制的出发点和归宿。
5．信息管理。
信息管理是进行投资控制、进度控制、质量控制的依据和基础，信息管理工作的好坏，将直接影响监理工作的成败。信息管理主要包括项目基本情况信息的收集、加工整理、储存、传递与应用；建立项目管理信息系统，并控制信息流动；项目文件档案资料管理。
6．组织协调。
组织协调是指监理单位在监理过程中，对相关单位的协作关系进行协调，使相互之间加强合作，减少矛盾，共同完成项目目标。这些单位主要有房地产企业、设计单位、施工单位、材料供应单位，另外还有政府主管部门、金融部门、相关管理部门等。
四、建设工程监理的实施程序。
根据国家有关规定，建设工程监理的实施按以下程序进行：
1．签订建设工程委托监理合同；
2．确定项目总监理工程师、监理人员，建立监理组织；
3．制定监理规划、监理实施细则；
4．规范化地开展监理工作；
5．监理工作总结。
(第六节）交付使用资产和建设资金冲转。
房地产企业的交付使用资产，是指房地产建设投资完成额中已经形成的生产能力或使用效益，是房地产企业进行基本建设工作的最终成果，也是反映基本建设投资效果的一项主要指标。因此，加强对交付使用资产的核算，对于加强基本建设管理，考核投资效果具有重要的意义。
交付使用资产是指房地产企业已经完成了建造与购置过程，并已办理了验收交接手续，交付给生产单位或其他使用单位的各种资产，包括建筑物、机器设备等固定资产；为使用单位等购置的未达到固定资产标准的工具、器具和家具等流动资产；土地使用权和专利权等无形资产；通过基本建设活动形成的不计入固定资产、流动资产的递延资产等。
房地产企业的资金冲转，是指房地产企业取得的基本建设资金经过基本建设过程最终形成建成资金以后，在会计核算上将基本建设资金来源与最终形成的建成资金进行转账冲销的一种方法。
具体地说，房地产企业的资金冲转就是房地产企业在每年初建立新账时，将上年反映建成资金的“交付使用资产”帐户的发生额（也是余额），全数结转到反映基本建设资金来源的有关帐户。
(第七节）投资包干节余和竣工验收管理。
投资包干节余，是指实行基本建设项目投资包干责任制的房地产企业，按照上级批准的设计概算(或修正概算)节余的基本建设投资。
房地产企业的基本建设项目投资包干责任制，是指房地产企业对国家计划确定的建设项目，按建设规模、投资总额、建设工期、工程质量和材料消耗包干、实行责、权、利相结合的经营管理责任制。
建设工程项目竣工验收是指由房地产企业、施工单位和项目验收委员会(或验收小组)，以批准的项目设计任务书和设计文件，以及国家或部门颁发的施工验收规范和质量检验标准为依据，按照一定的程序，在项目建成并试生产合格后(工业生产性项目)，对项目的总体进行检验、认证、综合评价和鉴定的活动。建设工程项目竣工验收，按被验收的对象可以分为单位工程、单项工程验收(称为“交工验收”)及建设项目验收(称为“动用验收”)。
国家的有关法律、法规明确规定，所有建设工程项目按照批准的设计文件、图纸和建设工程合同约定的工程内容施工完毕，具备规定的竣工验收条件，都要组织竣工验收。建设工程项目竣工验收是项目建设周期的最后一个环节，也是建设工程项目管理的重要内容和终结阶段的重要工作。
实行竣工验收制度，是全面考核建设工程项目，检查其是否符合设计文件要求和工程质量是否符合验收标准，能否交付使用、投产，发挥投资效益的重要环节。
一、实行竣工验收的目的。
1．全面考察建设工程项目的施工质量。
建设工程项目竣工验收阶段通过对已竣工工程的检查和试验，考核施工单位的施工成果是否达到了设计要求而形成生产或使用能力，可以正式转入生产运行。通过竣工验收，及时发现和解决影响生产和使用方面存在的问题，以保证建设工程项目按照设计要求的各项技术经济指标正常投入使用。
2．明确合同责任。
建设工程项目能否顺利通过竣工验收，是判别施工单位是否按照建设工程施工合同约定的责任范围完成施工义务的标志。通过竣工验收以后，施工单位即可以与房地产企业办理竣工结算手续，将建设工程项目交给房地产企业使用。
3．建设工程项目转入投产使用的必备环节。
建设工程项目建成投产、交付使用后，能否取得良好的宏观效益，需要经过国家权威管理部门按照技术规范、技术标准组织验收确认。通过建设工程项目竣工验收，国家可以全面考核项目的建设成果，检验项目决策、设计、施工、设备制造和管理水平，以及总结建设经验。
二、工程内容验收。
工程内容验收包括建筑工程验收、安装工程验收。
1．建筑工程验收的内容。
建筑工程验收，主要是如何运用有关资料进行审查验收，主要包括：
建筑物的位置、标高、轴线是否符合设计要求；
对基础工程中的土石方工程、垫层工程、砌筑工程等资料的审查验收；
对结构工程中的砖混结构、内浇外砌结构、钢筋混凝土结构的审查验收；
对屋面工程中的保温层、防水层的审查验收；
对门窗工程的审查验收；
对装饰工程的审查验收。
2．安装工程验收的内容。
安装工程验收分为建筑设备安装工程验收、工艺设备安装工程验收和动力设备安装工程验收。
建筑设备安装工程主要是指建筑物中的上下水管道、暖气、天然气或煤气、通风、电气照明等安装工程，验收时应检查这些设备的规格、型号、数量、质量是否符合设计要求，检查安装时的材料、材质，检查试水、闭水试验。
工艺设备安装工程包括生产、起重、传动等设备的安装，以及附属管线敷设和油漆保温等，验收时应检查设备的规格、型号、数量、质量和安装位置、标高以及单机试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车是否符合设计要求，检查管道的焊接质量、试压、试漏、油漆、保温等及各种阀门。
动力设备安装工程验收是指有自备电厂的项目验收或变配电室、动力配电线路的验收。
三、建设工程项目竣工验收的程序。
建设项目全部建成，经过各单项工程的验收符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由房地产企业或其主管部门向负责验收的单位提出竣工验收申请报告，按程序验收。
1．施工单位申请交工验收。
整个建设项目如果分成若干个合同包交予不同的施工单位实施，施工单位已完成了合同工程或按合同约定可分步移交工程的，均可申请交工验收。交工验收一般为单项工程，但在某些特殊情况下(如特殊基础处理工程、发电站单机机组完成后的移交等)也可以是单位工程的施工内容。施工单位在完成了合同规定的工程内容并达到竣工条件后，应先进行预验收，对不符合要求的部位或项目，确定修补措施和标准并进行修补；对于设备安装工程，要与监理工程师共同进行无负荷单机和联动试车。在完成了上述工作和准备好竣工资料后，施工单位即可向监理工程师提交“工程竣工报告”和“工程竣工报验单”，申请交工验收。
2．监理工程师现场初步验收。
监理工程师收到“工程竣工报验单”以后，应组织各专业监理工程师对竣工资料以及各专业工程的质量进行全面的检查，对检查出的问题应督促施工单位及时整改，合格后，签署“工程竣工报验单”，并向房地产企业提出质量评估报告，完成现场初步验收。
3．单项工程验收。
单项工程验收又称交工验收，即验收合格后房地产企业方可投入使用。交工验收由房地产企业组织，监理单位、设计单位、施工单位、工程质量监督站等参加，主要依据国家颁布的有关技术规范和施工合同，对以下几个方面进行检查或检验：
检查、核实竣工项目准备移交给房地产企业的所有技术资料的完整性、准确性；
按照设计文件和合同，检查已完工程是否有漏项；
检查工程质量、隐蔽工程验收资料、关键部位的施工记录等，分析施工质量是否达到合同要求；
检查试车记录及试车中发现的问题是否得到改正；
在验收中发现需要返工、修补的工程部位，明确规定其完成时间。
经验收合格后，房地产企业与施工单位共同签署“交工验收证书”。然后由房地产企业将有关技术资料和试车记录、试车报告及交工验收报告一并上报主管部门，经批准后该部分工程即可投入使用。
验收合格的单项工程，在全部工程验收时，原则上不再办理验收手续。
4．全部工程的竣工验收。
全部工程的竣工验收是指建设项目已按设计要求全部建成后，由国家有关主管部门组织的竣工验收，又称动用验收。房地产企业参与全部工程的竣工验收分为验收准备、预验收和正式验收三个阶段。
验收准备。
验收准备工作由房地产企业组织监理单位、设计单位和施工单位共同进行。这一阶段的主要工作内容是：
①核实建筑安装工程的完成情况，列出已交工工程和未完工工程一览表；
②提出财务决算分析；
③检查工程质量，查明须返工或修补的工程并提出具体时间要求；
④整理汇总项目档案资料，绘制工程竣工图；
⑤登载固定资产，编制固定资产构成分析表；
⑥落实生产准备工作，提出试车检查的情况报告；
⑦编写竣工验收报告。
预验收。
预验收工作由房地产企业或其上级主管部门会同监理单位、设计单位、施工单位及有关单位或部门组成的预验收组进行。这一阶段的主要工作内容是：
①检查、核实竣工项目所有档案资料的完整性、准确性；
②检查项目建设标准，评定质量，对隐患和遗留问题提出处理意见；
③检查财务账表是否齐全，数据是否真实，开支是否合理；
④检查试车情况和生产准备情况；
⑤督促返工、修补工程及收尾工程的完工；
