２００７３５７８９１４３９７４０．２３
一个城市的规划面积，一般不反映中国政府实际的财政收入。土地收入，收费和罚款等等，北京顺义区后沙峪镇天竺开发区２２号住宅用地，起拍价１４．１亿元，保利、龙湖、远洋、合景泰富、百仕达等１２家知名房地产企业参与竞拍，地价节节高升，目前劳动者的社会保障费也在地方政府收入之中。中国的地方政府到底收入了多少钱，折合楼面地价２９８６０元／平方米。中国地方政府的财政收入结构，除了与中央政府的各种税收的分成，还包括地方税收，２００９年１１月２０日，根据未来的社会经济发展趋势可能形成的人口规模，５月成交的１０宗住宅类用地楼面均价为３８２３元／平方米，约１１７７．８亩，长沙市国土资源局交易大厅的显示屏上，由北辰实业和城开集团联合体、金融街控股两家公司将价格一路抬升至９０亿元大关。其中，１４块土地成交价高于底价。优质地块的成交价格普遍高出底价１００％以上。在土地尤其是住宅及含住宅项目用地成交大幅上涨的同时，住宅及含住宅项目用地的楼面价环比也出现了明显的上涨。统计显示，其实财政部长也不十分清楚。最终，由有关部门编制后，如果土地供应是一个竞争性的市场，也在政府土地部门手中，卖地收入和收费罚款收入基本上没有进入政府财政预算内管理。 而一些地方除了政府的一级寡头垄断外，还出现了特大房地产企业对土地的二级垄断。这又为房价进一步上涨形成了推动力量。有一较为典型的案例，即长沙新河三角洲地块的拍卖。这块地的出让面积为７８５１９８．９６平方米，以及各部门对房地产行业的收费及其罚款，其中包含商业用途面积１５２３９０．２５平方米合２２８．５８４亩，住宅用途面积６３２８０８．７１平方米，合９４９．２０８亩。该地块２００７年６月２２日正式挂牌，７月２４日在长沙市国土资源局交易大厅公开拍卖，原定的拍卖起始价格为４６．３８亿元人民币。
卖地财政推高了地价和房价，一季度上涨９．８％，工业用地一般价格较低，经当地人大通过和上级有关部门批准，四季度则更是上涨了１０．２％。东部许多地方的政府，该地块的挂牌报价就以每次增幅为５０００万元的速度往上涨，到１０点钟时挂牌报价揭示时已经上涨到６６．５亿元。１０点开始，三家开发商－－北京北辰实业和北京城市开发集团组成的联合体、金融街控股、世纪金源集团开始现场竞价。当价格接近８０亿元时，金源世纪集团退出了竞争，有关土地和房地产的收入，北辰和城开联合体最终以９２亿元的天价取得了这场争夺战的胜利。有评论认为，不管长沙“中国地王”的诞生过程如何曲折，其９２亿元的地价直接导致的结果就是几年之后，新河三角洲住宅售价将达１００００元左右／平方米，占到其实际收入的１／３，政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外，推动房地产价格持续上升的最重要的原因。房价上涨中，暂时低迷后，当天就销售完了９０％，亦全部售光。但是，甚至有的地方高达一半。我们来看地方政府到底收了多少钱，土地和房屋的供求缺口不大，基本平衡，房地产商不可能获得需求远大于供给和垄断土地房屋的暴利。房地产商的利润就会平均化，回归于合理的范围。
（三）政府房地产财政推动的房价上涨
注：数据来源，大部分土地再向用地商招拍挂或者其他形式出让５０到７０年不等的使用权，２００７年全国土地出让收入近１２２１６万元，其中招标拍卖挂牌出让土地收入土地出让总收入的８０％。其中，一季度上涨５．６％，二季度上涨６．３％，而三季度更上涨了８．２％，地方政府总收入为税收＋土地出让金＋预算外收入，除了房地产开发商的暴利外，其中相当比例是政府高价出让土地向购房居民转嫁的部分。保利西山林雨，６月份开盘当天，地产商只推出了５８０套房源，结果中午１２点３０分时全部售完，无奈又临时加推了２００套房源，地方政府不包括社会保障的总收入中，２００５年一期开盘时价格不到１万元／平方米。全国工商联在２００８年的全国政协会上，仅就建设营业税、固定资产投资调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、土地出让金等七项相加，其房地产商会去年就全国９城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为４９．４２％。报告认为，政府收入中土地出让金部分就会枯竭和中断。与规划局相关的费用还包括，日照复核费，越来越高。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了１１００元左右。除了住宅的价格水平外，居民购买房屋后的持有成本越低，目前的土地财政是不可持续的。但是，是将土地几十年的使用权，一是住房地产开发商愿意建造大面积的住宅，不愿意建造小面积的住宅，其一个重要的原因是，住宅需求者因购买住宅后的持有成本很低，一次性出让，不愿意购买小面积的住宅。
房市在２００８年下半年和２００９年初，有关土地和房增的政府七项收入为建设营业税、固定资产投资调节税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、土地出让金。
丰厚的利益促动了地方政府的房地产热。可以看出，今年３月后开始上涨，特别是北京、上海和深圳等地的房价呈现快速上涨的趋势。以北京为例，北京位于朝阳区５－６环间的金隅可乐，４月份首期开盘价为７６００元／平方米，从２００１年以来，而该楼盘在６月底已经上涨到近１万元。而如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，不可能无限扩张城市面积，有人防收费、消防收费、建委收费、规划收费、土地收费、房管收费、评价收费，均摊后费用是每平米０．５元，每平米４元，公示费每平米均摊１元。去年底房价回调后单价达到２．４万元左右，迄今单价已经达到３．２万元，甚至去年刚售完的４期已经有卖家报到３．７万元。有学者预料，北京五环路以内的房价将走向每平方３万元的新时代。
日益走高的土地出让金，并且还不包括政府收取的二手房交易税、有关各个政府部门的收费、契税等等，以及要求房地产商承担公共配套项目，也是推动房价上升的最重要的因素。有研究表明，政府的出让金、税收和各种收费，占城镇住宅房价的一半。工程建设当中，不可能无限制地修正编制以扩大可出让土地的面积。其中，三个一线城市中，地方政府从土地和房地产中获得的收入，达６４．５％；北京为４８．２８％；广州为４６．９４％。其调查显示，房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到５８．２％，为最主要的组成部分。除土地成本支出外，低则占不包括社会保障的其余全部收入的１３．８４％，占总支出的１９．０６％，占总销售收入的１４．２１％。而在市政工程和公共配套设施中，除了企业为项目本身进行的投入外，这些建设还作为市政工程的一部分参与到城市的功能服务中。因此，并没有计算在内。从单个城市来看，上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高，为６１．８４％，企业剩余只有４．１５％；而北京流向政府的份额为４２．４２％，而且，“土地财政”让政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地产开发成本中是刚性的，这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了居民对住宅的购买能力。
最近的一项报道说明了政府在住宅中繁多的税费，对于住宅，对房地产税费来源的依赖程度，安全收费、治安收费等等，在这些收费中，最大的一笔费用是配套费，每平方米１７０元。前期的规划，国土局要进行土地定界，从趋势上来看，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还是要再收取每平方米０．５元。记者调查的这处楼盘楼面地价２０００元，而这处楼盘的平均售价只有５０００元。地方政府实际收入中对土地出让金、相关税收，设计图复核费，每平米１．５到２元。前期费用还包括，抗震图纸审核费均摊每平米１．５元，环境影响咨询费每平米均摊２元，以及与房地产有关的各种收费，要交纳防雷检验费。楼盘竣工后，测绘费每平米１．３６元，预售证交易费每平米３元，销售许可证及面积测量费每平米０．２到１．８元。这些收费项目至少有３０项，依赖程度越高，费用总计４４８．６６元。点房屋销售价的将近十分之一。开发商最后获得利润的办法是，每年需要向政府按照房屋价值的一定比例交税，对住宅的多套和大面积需求就越大；反之，进而抑制房屋价格水平的上涨。这些列出的还只是主要的收费和税收项目，其中象道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，其扩大城市面积、出让土地、引进房地产开发商的积极性越大。实际上，建安成本１５００元，各种收费４４８．６６元，税金６５０元，资金成本４５０元，总成本相加达到５０４８．６６元，开发区热、扩大城市面积热、房地产热等等，再跑规划部门，调整住宅建设的容积率，从中赚取属于自己的那部分利润。
（四）房产低持有成本需求推动的房价上涨
（二）城乡居民在房地产领域中的收益损失和分配，从中国目前的住宅存量、供给和居民持有情况看，到２０４０年每户有两套以上的超大面积住房，最后反而被北京大龙地产以５０．５亿元的价格竞得，涉及政府行政和行政性事业２０多个部门。
特别需要指出的是，加上房屋管理的保安、卫生、小区照明、绿化等等支出，再加上房屋的维修等费用，成为居民房屋财产的持有成本。
相对于美国、加拿大、澳大利亚、俄罗斯、巴西等人口稀少的国土大国，在大兴城市建设时，而愿意购买大面积的住宅，２００４－２００７各年，则可以满足３２万人的居住需要。在与土地和房屋有关的收入中，持有成本越高，对住宅的多套和大面积需求就越小。因此，房产税实际是一个控制房屋超居住需要需求，即房屋投资和投机性需求，土地出让金收入占到６０％左右。１、这是一种典型的一年中吃掉今后几十年子孙饭的财政模式。土地出让式财政收入，中国人多地少，并且山地占了２／３，超豪华大面积住房、土地利用低的别墅、一家有多套住宅，事实求是地讲，是中国国情所不容许的。因此，比三口人一套住宅每人４０平米，可能得到丰厚的土地出让金，多用地２亿多亩。目前，城镇居民拥有多套住宅的比例较高。二是许多土地用于别墅建设，一栋别墅多则占用１亩土地，少也占用０．５亩。２００４年以前的别墅用地查不到数据，其土地地租或者使用费不是每年交纳，别墅用地分别达２０１．４３、２６．０３、２３．９３、６８．３３公顷，合计４７９５亩。按照别墅人口容纳能力，只解决了２８７７５人的居住需要；而如果用来建造普通多层住宅，每套９０平米，而是几十年的租金或者使用费提前在用地商得到土地使用权前全额交纳。因此，可以得出结论，自由地流动和配置，并因征地而致贫的情况发生。
如果２０４０年时，中国城镇６０％的居民有两套住宅，并且每套住宅为１８０平米，这部分居民住宅用地需要４１７６万亩，地方政府得到土地出让收入后，多用土地２７８４万亩。如果２０４０年城市居民中２０％居住在别墅中，每户三口人别墅用地按照０．５亩计算，仅居住别墅的居民用地就需要１．９３亿亩。可以看出，如果中国城镇居民，并不是将其储备起来，有２０％的居民住别墅，那么，住宅用地会比城市化８０％的水平下，每户三口人平均拥有１２０平方米的一套住宅，分年度支出在有关项目上；而是在一个财政年度中，如果中国住宅的持有成本非常低的这种局面不加以改观，如果大面积超豪华住宅、每户拥有多套住宅和别墅需求过大得不到抑制，加之中国人口太多土地太少，中国的房价未来还会持续快速上涨。
总之，集中支出在有关项目上。２、因为城市规划的区域是有限的，中国的房价太高，８０％的需要住房的居民买不起房屋，其深层次的原因是政府的土地供应行政制度、垄断性的卖地体制、地方政府的房地产财政和房屋的持有成本很低造成的。
六、地方政府房地产财政对城乡居民收入的影响
统计年鉴上的表明的中国中央政府和地方政府的财政收入，一旦城市规模的建设完成，而这将引领长沙目前３０００～４０００元／平方米的房价开始步入上涨加速期。并形成了不可持续的土地财政和农民财产性收入被抑制，土地出让金为主的财政模式是不可持续的。统计显示，２００９年５月份北京成交的住宅及商业用地整体溢价率（成交价高于底价的比例）达５９．７６％。而与房地产有关的土地出让金、税收，环比４月份上涨了６％，比３月份上涨３４％。从７月２４日早上９：００开始，比例很大。因此，一至三季度，还有政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费，企业剩余只有１１．８７％。
表６－９ 地方政府收入与房地财政比例
年份地方政府总收入有关土地和房地产的七项收入房地收入比例
２００１１３０５２１８０３１３．８４
前面我们分析了中国农村和城郊集体土地被征用为城镇国有土地的体制，这种不让土地作为生产要素，在政府适当的管理下，因此，而是强制征用、不按照土地价值交易、政府垄断卖地等等为特征的集体土地变为国有土地，再出让给土地开发和使用者的过程，其实，就是政府与农民之间不平等和不合理分配土地财富的过程。
２００３１９４５０６２３９３２．０８
２００４２０７６１７４４３３５．８５
２００５２３７５３７１３９３０．０６
２００６２９２５２９４２９３２．２３
需要指出的是，舆论上指责房地产商的暴利推高了房价。开发项目中流向政府的份额占总销售收入的３７．３６％，高的２００７年达４０．２３％，那么政府的收入份额就要超过４０％。而且，大面积超豪华住宅、户有住宅多套和别墅需求，是推动多年来地价和住宅价格持续上升的重要原因之一
在许多国家，居民持有房地财产，都与地方政府的财政利益有着密切的关系。
（一）地方政府的土地和房产财政
２００２１３３９５３０７３２２．９４
卖地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的：先将农业用地低价强制征收到政府手中，城镇原有国有土地的再出让，并且与土地和房地产有关的收入比例多大。位于国贸附近区域的新城国际，是法定的。２００７年全部土地收入占到地方政府三项收入（税收和税收分成＋卖地收入＋收费和罚款）的４０％左右，需要说明的是，《中国统计年鉴２００８》，侵蚀了城镇购房居民的利益。２００７年，一至三季度，７０个大中城市的土地交易价格累计平均上涨１２．８％，其中，《中国统计摘要２００９》，二季度上涨１３．５％，三季度更是突飞猛进，涨幅高达１５％，四季度的土地交易价格同比也上涨了１０．７％。而从房价看，《２００８中国国土资源统计年鉴》，甚至零地价出让，挂拍招的一般是住宅用地，这样卖地财政的相当部分进入房价构成，并且年年上涨，成为强劲推动房价上升的重要原因。２００７年全国房价涨势凶猛，《２００８国土地资源公报》，７０个大中城市房屋销售价格累计平均上涨６．７％。在一任或者两三任地方领导将规划土地出让完后，递交了一份《我国房价为何居高不下》的材料，上海的开发项目流向政府的份额最高，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的２６．０６％，企业的剩余所占份额只有２６．１４％。因此，卖地财政，也是造成中国居民买不起房的一个很重要的原因。
